8 min. por legado
Dum la pasintaj ses monatoj, la kosto de la luo de Moskvo pliiĝis unufoje kaj duonon de malgranda duĉambra apartamento en ordinara loĝkvartalo, kiun la posedantoj luis dum jaroj por 45–50 mil rubloj, hodiaŭ ne povas; esti luita eĉ por 70 mil Moskvich Mag parolis kun la fondinto de la nemoveblaĵoj Alexandra Real Estate » Alexandra Kopchevskaya pri kiu nemoveblaĵoj estas plej bone investi por vivi kiel luanto, kaj lernis la prognozon por la lumerkato por la venonta. jaro.
Kio okazas nun kun la lumerkato por loĝdomaj urbaj kaj antaŭurbaj nemoveblaĵoj?
Estas eksplodema kresko de luprezoj. La ĉefa kialo, kompreneble, estas, ke hipotekoj fariĝis neatingeblaj por la plimulto – en Moskvo kaj Sankt-Peterburgo, subvenciita ŝtata subteno kun malaltaj tarifoj estis forigita, kaj hipotekkurzoj akre pliiĝis. La familia hipoteko restis prefera, sed ĝi ankaŭ signife reduktiĝis (estas infanoj nur malpli ol 6-jaraj). Nun la norma indico estas 25–27% jare. En la praktiko, tio signifas unu aferon – eĉ kun antaŭpago de 2-3 milionoj, homoj ne povas aĉeti apartamenton, ĉar tia interezo – 200-300 mil rubloj monate – estas malfacile pagebla. Por plej multaj, ĉi tio estas neatingebla kvanto.
Kiel rezulto, luaj tarifoj altiĝis ekde septembro. La minimuma kresko estis 20–40%, foje pli, foje malpli. Multekostaj, grandaj tri- ĝis kvarĉambraj apartamentoj desegnitaj por geedzaj paroj estas tradicie malpli likvaj, do iliaj prezoj malpli altiĝis. Kaj ili flugis en la spacon sur unuĉambraj apartamentoj. Averaĝe, nun studio en bona loĝeja komplekso kun normalaj riparoj de 20 metroj ĉe la periferio ene de la Moskva Ringa Vojo kostos 50 mil rublojn, kaj en la centro – ĉiuj 70 mil kaj eĉ 100 mil.
La rentulo de la ĉefurbo nun fartas tre bone. Mi havas 68 apartamentojn en la Moskva regiono, kaj en 2017 dudekmetra studio estis luita por 17 mil rubloj, nun ĝi estas por 30 mil Kaj por ĉi tiu mono oni ne povas trovi ion decan en la areo. Se vi fiksas ĝin por 28 mil, la telefono estos fortranĉita. La sama studio ene de la Moskva Ringa Vojo – almenaŭ 50 mil En Nova Moskvo – 40-45 mil.
Kio okazos poste? Ĉu ĉi tiu prezo restos, daŭre altiĝos aŭ malpliiĝos?
Almenaŭ ĝi registriĝos. En mia memoro, estis vera malkresko nur dum la pandemio, sed eĉ tiam ni luis ĉion, ni nur malaltigis la prezon iomete pli malalte. En februaro 2022 pro evidentaj kialoj ankaŭ prezoj malaltiĝis, sed en 2023 ne plu estis fortaj fluktuoj, sed homoj aktive aĉetis, eĉ studiojn kaj unuĉambrajn apartamentojn, sed ili aĉetis. Nun, kiam ili ne plu povas aĉeti, sed ili devas vivi por labori (ĉiam estas laboro en Moskvo), ili luas.
La rentulo de la ĉefurbo nun fartas tre bone.
Ĉu plia kresko de prezoj dependos de inflacio. Sed se ĝi okazos, ni vidos ĝin en septembro, kiam la plej okupata tempo por luado de loĝejoj estas. Multaj luantoj eĉ foriras por la somero por ne pagi kelkajn monatojn, kaj poste revenas, foje al la samaj apartamentoj. Sed se dum ĉi tiu tempo la prezo pliiĝis, tio estas ilia problemo.
Alia monato, en kiu estas rapida postulo, mi ne povas klarigi kial ĉi tiu situacio estas konektita, estas marto. Nekomprenebla anomalio.
Kiuj estas la plej popularaj lokoj en Moskvo? Kie homoj plej volas vivi?
La centro ĉiam estas populara – la Ĝardena Ringo kaj ĉio proksima. Simple ĉar estas tre oportune atingi de la centro al ie ajn en Moskvo. Dum la lastaj dek jaroj, la sudokcidento estis tre postulata – ruĝaj kaj oranĝaj branĉoj. Nun kreskas la populareco de la distrikto Ramenki, kiu aktive kreskas kun novaj konstruaĵoj. Estas postulo en la nordo kaj nordokcidento, sed areoj en la sudoriento estas malpli postulataj pro la fakto ke ili estas konsiderataj industriaj kaj malkomfortaj, kaj prezoj estas pli malaltaj tie.
Ĉu estas profite aĉeti apartamenton por luo ĉe ĉi tiu hipoteko?
Bona interkonsento, sed nur se vi aŭ havas subvenciitan familian hipotekon kun 6%-procento aŭ se vi aĉetas rekte per kontanta mono. Ĉar estas neprofite el financa vidpunkto tropagi la bankon je tiaj tarifoj. Vere, ili konvinkos vin, ke vi povas akiri pli da profito metante monon en la bankon je 20% jare, sed ĉi tiu 20% ankoraŭ devas esti trovita. Fakte, bankoj pagas multe malpli, krome ĉiam estas risko, ke deponejoj estos frostigitaj aŭ la deponejo estos elsendita kun malfruo. Kaj loĝejo por luo estas garantiita 5-7% jare, tia pasiva, stabila, malaltriska enspezo.
Estas tre profite aĉeti apartamentojn sur la teretaĝoj kaj transformi ilin en malgrandajn studiojn. Ĉi tio eĉ ne postulas specialajn aprobojn, ĉar ne estas aliaj loĝantoj sub la apartamento. El meza duĉambra apartamento oni povas akiri kvar studiojn kun kuirejo kaj banĉambro. Tiaj apartamentoj estas tre bonaj por ĉiutaga luo.
Kio pri prizorgaj riparoj, paneoj de hejmaj aparatoj kaj aliaj problemoj? Ĉu ĉi tiuj kostoj estas portataj de la posedanto? Kaj nun ĉiu riparo estas tre multekosta.
Se vi havas luksan apartamenton kun multekostaj italaj mebloj, kiuj nun estas pli malfacile akireblaj, kaj Miele-aparatojn, tiam estas senco lui ĝin nur en la centro, kie prezoj estas altaj. En aliaj lokoj, renovigadoj verŝajne ne pagos. Ekonomiaj klasaj apartamentoj kun malmultekostaj ĉinaj aparatoj estas rapide luitaj, precipe se ili havas belajn renovigojn – la skandinava stilo estas tre populara nun. Mia ĉefa vivhako estas neniu tapeto, nur pentri en noblaj, diskretaj koloroj. Eĉ se la loĝantoj makulis la murojn, vi povas repentri ĉion en unu tago, kaj la apartamento estos kiel nova. En unu el miaj apartamentoj estas kuirejo aĉetita ĉe Leroy Merlin por nur 14 mil rubloj cetere, ĝi aspektas tre dece; Kaj iu havas kuirejon kiu kostas duonmilionon aŭ milionon. Kompreneble, vi ne povas meti Leroy-kuirejon en luksan kuirejon.
Kiel ŝanĝiĝis la luksa nemoveblaĵa lumerkato kiam elmigrantoj, kiuj luis por fremda valuto, forlasis Moskvon en 2022?
Iu foriris, kaj iu alvenis. Nun ekzistas sufiĉe multaj internaciaj kompanioj, kiuj havas lufakojn, kiuj okupiĝas ekskluzive pri elektado de loĝejoj por dungitoj. Kaj ili luas ne en Butovo, sed en la centro, kaj, kiel regulo, grandaj apartamentoj (ĉar homoj alportas familiojn ĉi tien) kun dezajnaj renovigoj, Smart Home-sistemo, ktp. Sed la ĉefa afero estas la loko kaj la domo, nova aŭ kun historio. Eble prezoj de luksaj nemoveblaĵoj ne ŝvebis dum la pasinta jaro, sed apartamentoj estas luitaj por 500 mil monate, kaj por 800 mil, kaj por miliono. Ĉio estas luebla, estas nur ke multekostaj apartamentoj havas pli longan eksponperiodon.
Kiajn nemoveblaĵojn indas investi por plua luado – apartamentoj aŭ apartamentoj?
Se vi rigardas la merkatan prezon, la apartamentoj estos pli malmultekostaj. Unu strato kaj du najbaraj domoj – apartamentoj en unu, apartamentoj en la alia. La apartamentoj estos 15–20% pli malmultekostaj, kaj ili estos luitaj je la sama prezo studio kostos 50 mil rublojn en ambaŭ.
Mia ĉefa vivhako estas neniu tapeto, nur pentri en noblaj, diskretaj koloroj. Eĉ se la loĝantoj makulis la murojn, vi povas repentri ĉion en unu tago, kaj la apartamento estos kiel nova.
Sed ĉi tie gravas konsideri unu punkton. Por lui apartamentojn, vi devas malfermi individuan entrepreniston aŭ LLC – kiel mem-dungita persono (kun 4% imposto), vi ne povas lui apartamentojn, ĉar ĉi tiuj estas ne-loĝejoj, kvankam la posedanto mem povas. vivi en ili. Vendado de apartamentoj ankaŭ estas pli malfacila kaj daŭras pli longe, ĉar la plej multaj loĝantoj de Moskvo kaj Sankt-Peterburgo bezonas registriĝon, kio signifas, ke tiaj nemoveblaĵoj estos malpli likvaj.
Ĉu estas profite lui apartamentojn ĉiutage? Aŭ ĉu ĉi tio estas nur laŭsezona rakonto – ferioj kaj ferioj?
Ĉiutaga luo povas alporti 10–12%, sed administrado ĉi tie ne diferencas de plentempa laboro – vi devas ĉiam esti en kontakto (klientovokoj povas veni nokte), respondi tuj, esti preta alveni kiam ajn kun la ŝlosilojn, kaj kontroli la kvaliton de purigado. Se vi loĝas ie proksime, tio estas nenio, sed se vi havas plurajn apartamentojn en diversaj partoj de Moskvo, tiam ĉiutaga luo estas plentempa laboro. Aŭ vi devos krei teamon de administranto kaj purigistoj (sed ĉi tio havas sencon por almenaŭ dek apartamentoj). Se apartamento estas luita por 3 mil rubloj, kaj la purigado kostas 1,5 mil, tiam ne estas profite lui ĝin por tago. Tial estas tiom da ĉiutagaj luoj ekde tri tagoj. Kiel en iu ajn komerco, ĉio devas esti kalkulita. Mia amikino en Peterburgo ĉiutage luas sian loĝejon per administra kompanio oni donas al ŝi 55 mil rublojn monate, ili mem gajnas pli ol 70 mil, kaj se ŝi luus longe, ŝi ricevus; malpli ol 40 mil.
Ĉu havas sencon aĉeti posedaĵon eksterlande por luo nun?
La plej populara eksterlanda merkato hodiaŭ estas la Unuiĝintaj Arabaj Emirlandoj, sed ne Dubajo, kie la merkato estas trovarmigita (aĉetado estas facila, vendado estas problemo), sed Abu Dhabi. Estas intereso en Tajlando kaj Balio, ĉi tiuj estas kreskantaj merkatoj. Ĉie ekzistas efikaj administraj kompanioj, kun kiuj vi povas gajni stabilan enspezon. Sed Eŭropo, kiu estis lastatempe postulata, nun subakviĝis, ĉefe pro problemoj pri eniro.
Kiel iras aferoj kun landa nemoveblaĵo?
Estas multaj onidiroj pri la antaŭurba nemoveblaĵa merkato: homoj ankoraŭ volas lui domojn, sed ne estas kresko de luprezoj. Kaj ĉi tio estas tre laŭsezona rakonto – someraj kaj novjaraj ferioj.
Nun mi klarigos kial. Eĉ en la tuja Moskva regiono (Rublyovka estas escepto, sed estas responda prezetikedo) la vojoj (multaj landvojoj sen asfalto) kaj komunikadoj estas sufiĉe malbonaj. Mi loĝas 4 km de la Moskva Ringa Vojo, kaj ni ankoraŭ ne instalis kloaksistemon. Tial, de tempo al tempo ĉiuj, kiuj sidas sur sepsaj fosoj, havas diversajn problemojn, precipe vintre – aŭ la tuboj frostos, aŭ la pumpilo rompiĝos, aŭ la kaldrono flugos. Kaj malmultaj luantoj estas feliĉaj pri tio. Jes, estis kresko de luoj dum la pandemio, sed tiam ĉio normaliĝis.
Ĉiutaga luo estas profita, sed ne diferencas de plentempa laboro – vi devas ĉiam esti en kontakto kaj alveni iam ajn per la ŝlosiloj, kontroli la kvaliton de purigado.
Kaj post februaro 2022, la unua afero, kiun ili komencis fari, estis forigi kamparajn domojn, kaj multaj (precipe 300-400 milionoj da rubloj, kiel Loboda kaj Meladze) estis elmontritaj dum tre longa tempo, kelkaj ankoraŭ staras. Do estas pli bone investi en apartamentoj – ili estas bonaj ĉar, se ili ne estas vendataj dum longa tempo, ili ĉiam povas esti luitaj.
Kiel domposedanto povas kompreni ĉu la luantoj estas normalaj kaj ĉu estos problemoj kun ili poste? Nu, pri la posedantoj, fakte, la sama demando.
Homoj verŝajne ne povas esti kalkulitaj 100%, negrave kia psikologo vi estas. Mi kaj mia edzo, kiam ni ankoraŭ luis, havis gastejestrinon, kiu venis al la loĝejo sen demandi. Ni povus vekiĝi matene kaj ŝi estus ĉi tie. Ofte okazas, ke la posedantoj maltrankviliĝas pri sia posedaĵo kaj konstante kontrolas la luantojn, aŭ la avinjo simple enuiĝas kaj envenas por trinki teon. Nu, tiaj punktoj kiel la ofteco de vizitoj al la posedanto ĉiam povas esti specifitaj en la kontrakto. Sed ĝenerale, en Rusio, male al multaj aliaj landoj, la luanto praktike ne estas protektita, li povas esti forpelita en ajna momento. Ni diru, ke la posedanto decidas vendi la apartamenton kaj donas al la loĝantoj monaton por trovi alian. Kaj en Germanio, ekzemple, la luanto pasas al novaj posedantoj, kaj ili ankaŭ ne povas elpeli lin.
Se ni parolas pri luantoj, tiam vi ne luu al netaŭgaj homoj, ekzemple, se iu venas al la spektado ebria aŭ alta. La dua sonorilo sonoras kiam persono ne pagas la deponejon, eĉ se la pago estas dividita en du monatojn. Se la luanto ne havas monon por deponejo, tiam li ne pagos normale. Kaj la deponejo estas la sola protekto de la proprieto de la posedantoj. Post kiam miaj luantoj elprenis televidilon, ĝia kosto estis parte repagata de la deponejo.
Sed tiaj problemoj kun posedaĵo okazas en ne pli ol 5% de loĝantoj, la plimulto estas normalaj. Eĉ se tie estas malgrandaj infanoj, mi mem estas patrino de multaj infanoj kaj bone traktas familiojn kun infanoj. Kaj kun bestoj, la problemo ne estas, ke la dorlotbesto ruinigos iujn el la mebloj, ĉi tio povas esti preskribita en plia interkonsento, sed ke la hundoj enuiĝas sen siaj posedantoj, ili povas boji aŭ hurli kaj ĝeni la najbarojn. Tial mi permesas nur katojn.
Pri naciaj preferoj, mi ne povas kulpigi posedantojn, kiuj volas trakti luantoj de simila kulturo: kial homoj bezonas nenecesajn riskojn, se okazas ia krizo? Vi certe bezonas lukontrakton, ĉar se ili trovos ion malpermesitan en la apartamento, ankaŭ la posedanto havos problemojn. Sed ĉi-momente mi ne rapidus indigniĝi. En Munkeno, ekzemple, kie estas almenaŭ dek kandidatoj por unu loĝejo, la luanto estos petita ne nur por pasporto kaj loĝpermeso, sed ankaŭ por bankkonto, rekomendleteroj kaj amaso da aliaj dokumentoj.
Kaj lasta afero: vi ne luu apartamentojn al amikoj aŭ parencoj – problemoj estas garantiitaj.
Foto: el la persona arkivo de Alexandra Kopchevskaya
-сообщает moskvichmag.ru
#devas #lui #loĝejojn #amikoj #aŭ #parencoj #dommakleristo #Alexandra #Kopchevskaya
Читать, как было на самом деле:
МОСКВИЧ:
- Галерея пользователя
- Гостевая пользователя
Пока никто ничего не написал
0 Comments