Ямное как еще одна причина транспортного коллапса в Воронеже. Аналитика «Абирега»  

Воронеж. 24.06.2024. ABIREG.RU – Аналитика – У «Абирега» есть интересный документ: проект изменений в Правила землепользования и застройки (ПЛЗ) села Ямное Рамонского района Воронежской области. Кажется, есть плохие новости не только для тех, кто полюбил это место как место для жизни или отдыха, но и для многих других воронежцев.

что случилось

ПЗЗ – документ специфический и понятный в основном участникам строительного рынка. Поэтому мы попросили региональное Министерство архитектуры и градостроительства рассказать о наиболее важных предстоящих изменениях в предполагаемом развитии Ямного. (Для самих участников рынка схема ПЗЗ доступна в высоком разрешении. перейдите по этой ссылке.)

Ямное и Новопклетное сохранятся как «дачные» районы, но поселок Солнечный и хутор Ветряк будут застраиваться иначе: в западной части Ямного более 4 гектаров будет застроено многоэтажным жильем. Общая площадь нового жилого дома в поселке, по официальным прогнозам, составит 3,64 миллиона (!) квадратных метров. м.

Уже в 2018 году Совет народных депутатов Яменского сельского поселения согласовал проект изменения в Генплан, который предусматривал появление 1,5 млн квадратных метров. м жилья до 2031 года. В планах также создание западной и восточной зон. В первом (Ямное и Новоподклетное) появятся небольшие дома и малоэтажные здания, а во втором (хутор Солнечный и Ветряк) – логистические комплексы, гостиницы и коммерческие объекты. Теперь эти планы одобрены ПЗЗ, только в гораздо большем масштабе – 3,64 миллиона квадратных метров. м. При реализации всех проектов жилищного строительства к 2031 году население Ямного может составить более 100 тысяч человек, то есть десятую часть населения Воронежа.

Однако президент Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин сомневается в правильности расчетов: “Умножают 100 тысяч человек на среднюю обеспеченность жильем и получают более 3,6 миллиона квадратных метров”. Но в Ямном уже живут люди, поэтому сразу цифры не складываются». При этом Астанин согласен, что место крайне привлекательно для реализации жилищных проектов: район соседствует с зелеными зонами с еще хорошей логистикой. .

И эксперты видят в первом приближении проблему, которая «объединит» и жителей Ямного, и жителей Воронежа. Это транспортный обвал с северного въезда в столицу Черноземья.

Какой может быть транспортный коллапс из-за «Ямного»?

Шесть дорог Антонова-Овсеенко, очевидно, не справятся с новой нагрузкой при 100 тысячах жителей в Ямном. Часть из них войдет в Воронеж через округ. С западной части Ямного дороги выведут на Московское шоссе, а это тоже колоссальный трафик.

В Минархитектуре Абирегу пояснили: «Развитие территорий должно сопровождаться не только строительством жилых домов, но и новыми элементами дорожной сети или расширением существующих, а также активным развитием общественных транспорт, включая магистральные». Планируется восстановить старые дороги и построить новые, что обойдется областному бюджету в приличную сумму. Для сравнения: дублирование 9-километрового Московского проспекта в Воронеже уже обошлось «около 2,5 млрд рублей», и это еще не окончательная оценка затрат.

«Северное направление уже сейчас самое загруженное в городе. Треть его населения проживает в северной части Воронежа, и вся нагрузка приходится на Московский проспект. Так называемый резервный вопрос не решает, потому что он отрезан от центра, и поток пойдет на и без того загруженные путепроводы на Плехановской и 9 Января», — говорит общественный активист и транспортный эксперт Виталий Иванищев.

Одно транспортное направление уже начало проектироваться: в конце мая было объявлено о предложении выполнить проектно-изыскательские работы на дороге Ямное – Новоподклетное – М4 Дон. Стоимость одного только проекта оценивается в 84 миллиона рублей. Однако сделать проект и построить его – разные истории, и никаких гарантий финансирования создания дороги пока нигде не озвучено.

Владимир Астанин вспоминает и еще одно решение по снижению транспортной нагрузки: демонтаж железнодорожных путей к нефтебазе. Однако пока этот проект остается только на бумаге.

А в Ямном запланировано 23 новых остановки. О качестве решения проблем пассажирского транспорта вы уже знаете на примере Воронежа.

За что борются программисты?

«Абирег» — издание прежде всего для бизнеса и о бизнесе. Именно поэтому мы решили узнать, что такое «цена вопроса» в теме разработки «Ямного». Да, не факт, что в обозримом будущем все заявленные разработчиками планы будут реализованы. Однако порядок цифр является ориентировочным.

Сейчас в Ямном заявлено о строительстве 22 многоквартирных домов на 1,6 тысячи квартир. Например, стоимость строительства жилого дома «Рождественский», согласно проектной декларации, превысила 2,6 млрд рублей. Шесть домов, включенных Евгением Хаминым в «Финский квартал», — это 766 квартир и 4,3 миллиарда рублей инвестиций.

Да, есть еще проект Хамины стоимостью 104 млрд рублей — «Солнечный город-спутник», но ввиду бизнес-опыта девелопера сложно поверить, что ему удастся реализовать свою долгосрочную идею даже в среднесрочной перспективе. При этом сам Хамин традиционно отказывается говорить по проблемному вопросу: “Комментариев Абрегу не даю”. Глава «Ямного» Станислав Стародубцев также не ответил на запрос издания.

По данным госкорпорации «Дом.рф», средняя стоимость строительства «квадрата» жилья в Воронежской области с февраля 2022 года (начала СВО) выросла с 33,4 тыс. до 46,7 тыс. руб., а взвешенный средний – от 34,6 тыс. до 47,7 тыс. руб.

Сколько это будет стоить конечному потребителю? «Домстрой.рф» пишет, что средневзвешенная стоимость 1 кв. м строящегося жилья увеличилось с февраля 2022 года с 83,7 тыс. до 115,1 тыс. руб.

Что может произойти дальше?

ПЗЗ — это всего лишь контуры, по которым будут работать разработчики. Но все же действия владельцев и топ-менеджеров строительных компаний во многом определяются спросом. И рынок сейчас является предвестником бури. Например, в мае застройщики через региональные власти обратились к федеральным властям с просьбой сократить пресловутый план жилищной комиссии в Воронежской области на ближайшие 3 года. “Рынок не сможет переварить столько”, – пояснил “Абирегу” соответствующий вице-президент правительства региона Константин Кузнецов.

Сами застройщики в таких ситуациях традиционно рассчитывают на господдержку, и вопрос с «Ямным» не является исключением: «Планы станут более реалистичными, если какие-то ресурсы поддержки предоставит правительство Воронежской области», — говорит Владимир Астанин.

С одной стороны, в условиях максимальной неопределенности на рынке жилья те, кто обеспокоен развитием Ямного, могут немного вздохнуть. С другой стороны, даже документирование еще не состоявшихся строительных проектов возвращает нас к вопросу качества принятия решений в отрасли. А с этим все по-прежнему печально: «Город не остановится полностью, но транспортные проблемы тормозят многие другие дела. Город с транспортным коллапсом не привлекает инвестиции, из такого города уезжают лучшие люди, да и вообще плохая городская среда вызывает ряд других проблем”, – резюмирует Виталий Иванищев.